作 者：稅邦律師事務所        所屬工作機構：        摘 自：今日頭條

以案說法｜|對建筑物外墻脫落責任主體確定的思考

“外墻脫落”是房屋住宅使用過程中較為常見的一類質量安全問題，其風險源頭不僅來自建筑物在建設時期的設計、施工、用料等環(huán)節(jié)問題，還包括建筑物在使用過程中的檢查、維護、修繕等管理工作?！巴鈮γ撀洹憋L險事故的相關責任人也牽連甚廣，既涉及建筑物質量保修期內的開發(fā)商、建設單位，也涉及建筑物使用過程中的業(yè)主、租住使用者與物業(yè)單位。

實務中，在建筑物外墻脫落賠償案件中承擔賠償責任主體的更多往往是物業(yè)公司，建設單位及施工單位往往以建筑物外墻已過保修期加以抗辯。本文試圖從實際案例出發(fā)分析已過保修期的建筑物外墻脫落建設單位及施工單位所應承擔的賠償責任。

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案情簡介

2006年10月W市S小區(qū)聘請Y物業(yè)公司進行物業(yè)管理，該小區(qū)100號、101號房屋系一幢非住宅樓房，由L公司承建，于2007年1月通過竣工驗收。Y物業(yè)公司的物業(yè)用房也在該幢房屋內，該房屋東南側底層處開設了一家超市。

2011年8月該小區(qū)100號、101號房屋挑檐板南側外立面曾發(fā)生粉刷層脫落并砸壞電瓶車的情況，L公司接報后，曾派員進行了維修。

2012年8月8日林某某途經該超市門口的非機動車道時，被房屋上方挑檐板外側立面脫落的水泥砂漿粉層塊砸中頭部，經醫(yī)院搶救無效死亡。事發(fā)后，為維持小區(qū)居民正常的生活秩序，在有關部門的協(xié)調下，Y物業(yè)公司與林某某家屬達成的賠償協(xié)議書約定：由Y物業(yè)公司一次性支付林某某家屬各項賠償費用合計49萬余元。Y物業(yè)公司在支付墊付的賠償款后，有權對相關責任方行使追償的權利，林某某家屬負有配合義務。Y物業(yè)公司支付賠償款后，起訴施工單位L公司和建設單位B公司，要求兩被告分擔損失。

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法院查明事實

訴訟中，法院至事故現場勘查，經勘查：該樓房屋頂有挑出墻體約2米左右的混凝土挑檐板，挑檐板下方為超市門前的非機動車道，房屋的南面東側為電梯出入門，西側系Y物業(yè)公司的出入門，房屋頂部東南角處有一自建的混凝土結構建筑物（長約5米、寬約4米、高約3.4米），房屋東面頂部混凝土挑檐板外側立面的水泥砂漿粉層在事故發(fā)生后已被敲落，被敲落的水泥粉層塊大小不等，厚為15毫米至20毫米間不等。

訴訟中，經法院釋明，L公司堅持認為，其承建工程經竣工驗收合格，且外墻粉刷層已過2年的保修期，如果Y物業(yè)公司認為粉刷層脫落系施工質量原因所致，應由Y物業(yè)公司承擔舉證責任，因此其不申請鑒定。

03

裁判結果

一、B公司支付Y物業(yè)公司墊付的賠償款10萬元；

二、L公司支付Y物業(yè)公司墊付的賠償款22.4萬元。

L公司不服一審判決，上訴至中級人民法院，中院判決：駁回上訴，維持原判。L公司仍不服，提起再審，高院裁定：駁回再審申請。

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裁判觀點

建設單位B公司對建筑物享有權利，也負有對該建筑物不得對他人造成損害的義務，包括對建筑物予以管理、修葺、尤其是負有排除房屋安全隱患等職責，結合本案案情可判定建設單位B公司未能盡到相應義務。

施工單位L公司作為房屋施工人，所建房屋的挑檐板外側水泥砂漿粉層整塊脫落，明顯存在安全隱患，脫落的粉層塊所造成林某某的死亡后果，L公司應予以承擔。L公司辯稱粉層塊脫落系不可抗力所致、所建房屋已過五年保質期的意見，與事實不符、與法律相悖，本院對該意見予以排斥。

05

爭議焦點

第一、施工單位對于質量合格及外墻脫落原因有無舉證責任？

第二、超過保修期限，但未超過合理使用年限的建筑物脫落致他人損害時，建設單位和施工單位是否應承擔賠償責任？

-法律解析-

#思考之一：建筑物脫落賠償責任的相關主體如何認定？

根據《中華人民共和國建筑法》和《建設工程質量管理條例》規(guī)定，建設單位、勘測單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位作為建設工程的直接參與者是建筑物的五方責任主體，依法對建設工程質量負責。

外墻脫落的原因主要涉及建設單位和施工單位。

實踐中，大量存在建設單位為了早日完工，及時出售，不僅對外墻施工中存在的諸多問題視而不見，在驗收過程中大開綠燈，甚至故意隱瞞，向相關主管部門提供虛假材料。

外墻脫落與施工單位的關系更為密切，通過查詢大量案例，可以發(fā)現：一方面施工單位在外墻施工中為降低成本，常常購買價格低廉、質量低劣的外墻材料進行施工；另一方面，為節(jié)省時間，施工單位在施工過程中隨意減少工序，違反技術規(guī)范，從而留下大量外墻質量安全隱患。

因此，建設單位和施工單位理應成為建筑物脫落賠償的責任主體。但根據《民法典》第一千二百五十三條（原《侵權責任法》第八十五條）之規(guī)定，外墻脫落的責任主體只有所有人、管理人、使用人。建筑物的所有人是指不動產登記機構依法登記確定的人。管理人是指對建筑物負有管理、維護義務的人。使用人是指因租賃、借用或者其他情形使用建筑物的人。建筑物的建設單位在出售后，施工單位在竣工交付后，就不再屬于這三類主體，從而無法直接將其列為責任主體而承擔賠償責任。

在司法實踐中，類似案件法院大多根據物業(yè)服務合同及《民法典》第一千二百五十三條（原《侵權責任法》第八十五條）之規(guī)定，判決物業(yè)公司作為管理人擔責之后，有權向其他責任人追償，物業(yè)公司亦常根據此條規(guī)定再向建設單位和施工單位行使追償權。從表面上看，追償權保證了物業(yè)公司的權利，有利于向最終的過錯方追責，但從實踐中看，物業(yè)公司追償權的實現十分艱難。

物業(yè)公司行使追償權難點之一在于：物業(yè)公司作為原告對提出的追償訟請，法院審判中常要求原告物業(yè)公司承擔舉證責任。于是物業(yè)公司只有申請鑒定，極大地增加了其訴累。

而本案判決的積極意義在于：本案審理法院將外墻施工質量的舉證責任分配給了施工單位，本案因經過二審法院釋明，施工單位未申請專業(yè)機構鑒定，二審法院判決其承擔舉證不能的不利后果。從社會效果來看，這樣的審判結果更加符合實質正義，不僅減少了物業(yè)公司的訴累，更加符合大眾的樸素正義觀。

#思考之二：對《建設工程質量管理條例》第四十條第四款中關于裝修工程保修期的規(guī)定應如何理解？

本案類似案件，建設單位及施工單位抗辯時最常引用的法律條款就是《建設工程質量管理條例》第四十條第四款之規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為二年。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

物業(yè)公司行使追償權難點之二就在于此，通過查詢大量案例可知，建設單位和施工單位常以此規(guī)定進行抗辯，法院審判中亦常支持。即大多數法官均據此法條認定建筑物外墻的保修期應為二年。而在現實生活中，建筑物外墻脫落大多在兩年之后，如本案中的外墻脫落就發(fā)生在建筑物竣工五年七個月之后。

本案的審判法院并沒有適用《建設工程質量管理條例》第四十條之規(guī)定，而是適用了《民法典》一百一十八條之規(guī)定，認定建筑物外墻保修期應為建筑物合理使用期限。其理由是:保修期限調整的是建設工程施工合同發(fā)包方與承包方（即建設單位與施工單位）之間的關系，保修期限是對施工單位就建設工程質量問題進行無償修理期限的規(guī)定，建筑物致他人損害所產生的賠償責任的確定，不應適用保修期限的有關規(guī)定。本案二審法院進一步說明，建筑物的各分項工程，應當有合理使用年限，在合理使用年限內出現的倒塌、脫落等問題如非其他原因導致，即應認定建設工程存在質量缺陷，對因工程質量缺陷造成他人損害的，施工單位應當承擔賠償責任。

我國現行有效的法律中關于建筑裝修工程的合理使用年限的規(guī)定并不明確，如在《民用建筑設計統(tǒng)一標準》中關于普通建筑和構筑物設計使用年限規(guī)定為50年，但對建筑物外墻的使用年限并未明確規(guī)定。本案的審判法院明確將建筑物的保修期限與合理使用年限做了區(qū)分。該院認為，如果將建筑物的保修期限認定為合理使用年限，那么就會推出一個可笑的結論。即：保修期屆滿，合理使用年限也就屆滿。

具體到本文的案例，如果認定建筑物外墻的保修期就是其合理使用年限，那么建筑物外墻的合理使用年限僅為二年，很明顯，這個結論是十分荒謬的。因此，在確定建筑物外墻合理使用年限時，應當考慮房屋建筑屬于社會公眾長期使用的固定資產這一特性，應符合社會公眾對房屋合理使用年限的預期，為社會公眾認同和接受。同時，可以參照同類裝修工程普遍的、通常可以達到的實際合理使用年限。此外，還應充分考慮建筑物外墻一旦出現脫落對公眾安全所產生的危害大?。ㄒ蚪ㄖ锿鈮γ撀渲滤乐職埖陌讣S處可見）。仔細觀察我們周圍的建筑物不難發(fā)現，很多建筑物在建成后數年、十幾年甚至幾十年仍未出現外墻脫落的現象。

建筑物是公民的重要財產，對普通家庭來說，甚至是最重要的財產。因此，社會公眾對建筑物外墻裝修工程的合理使用年限的會有較高的預期（至少不會低于十年以上），如果認定案例中建筑物外墻的合理使用年限就是《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定的二年，就會與通常建筑物外墻裝修工程實際能夠達到的合理使用年限明顯不符，而且也與社會公眾的普遍認識相悖，更不利于促進建筑物的建設單位和施工單位注重工程質量以確保公共安全的意識和責任。此外，借鑒相關國家的有關規(guī)定，如新加坡在《建筑物管理法》規(guī)定，住宅建筑每十年，應當進行檢測，否則被處以罰款或監(jiān)禁。每五年對整個住宅樓的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂進行一次維修。筆者認為，將建筑物外墻質量的保證期間認定為二年確實不妥，至少應規(guī)定為五至十年較為妥當。令人遺憾的是，其他法院在審判此類案件中并未借鑒本案判決，獲取最大利益者未承擔最大責任，這與公眾心中的正義存有不小差距。

　　綜上所述，建筑物外墻脫落中承擔責任的主體不應僅是收取物管費的物業(yè)公司，還應將獲得大量收益的建設單位和施工單位作為責任主體一并納入，這樣才能更加彰顯社會主義法治公正與公平。

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